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供給不足のインダストリアル市場で注目される新たな動きとは?
《リロ・リダック》

第4回
供給不足のインダストリアル市場で注目される新たな動きとは?
《リロ・リダック》

 今回は南カリフォルニアのインダストリアル市場の最新動向をご紹介します。このエリアでは倉庫や物流施設の需給ひっ迫が深刻化する中、供給不足を緩和する新たな動きに注目が集まっています。

 米国最大級の貿易港であるロサンゼルスとロングビーチ両港が存在する南カリフォルニアでは、パンデミック以前からインダストリアル物件の空室率が記録的に低い状態が続き、需要に対応すべく建設ラッシュが見られました。そのような最中、2020年にコロナによるロックダウンが発令され、マスクなどの保護具の輸入や巣ごもり需要によるオンラインショッピングの利用が増え、それと並行してサプライチェーンの混乱の影響もあり、物流倉庫の需要は更に拡大しました。

 このように倉庫や流通施設などの需要がこれまでになく急増する一方で、土地や建設の制約から思うように供給が追いつかない状態が続き、インダストリアル物件の空室率は急落し、賃料や購入価格が高騰し続けています。

 2022年第2四半期の空室率と前年度対比は次の通りです(このエリアでは5%を切ると供給が十分でないと言われています)。

ロサンゼルス 1.7%(前年同期比 マイナス0.7%)

オレンジカウンティ2.0%(前年同期比 マイナス0.8%)

インランド・エンパイア1.6%(前年同期比 マイナス1.2%)

(Data: CoStar)

 このように需給ひっ迫が続く中、オフィスビルなどの他の物件タイプを購入し、インダストリアル物件に改築するデベロッパー(開発業者)に近年注目が集まっています。

 ロサンゼルスの中でも日系企業が多く拠点を構えるトーランス市周辺では、インダストリアル物件に改築されるオフィス物件はクラスBもしくはCが多く、オフィスとしての賃料は一平方フィート当たり1ドル前後で、クラスAのインダストリアル物件へ改築後の賃料は1万〜5万平方フィートのサイズで、平方フィート当たりの月額単価は1.75ドル以上、5万平方フィート以上は1ドル以上で取引され、改築前とほぼ同額で推移しています。なお、供給と需要が安定するまで賃料は更に上がり続けると見られており、魅力的な投資先として改築に乗り出すデベロッパーが増えています。今年に入り、改築の動きはさらに加速し、南カリフォルニアで今年着工もしくは発表された改築プロジェクトは12件に上ります。

 直近で公表されたロサンゼルスにおける改築事例をご紹介します。

事例1)不動産会社アトラス・キャピタルは今年6月、合計9万4,000平方フィートに上るクラスCのオフィスキャンパス(計12物件)を3,980万ドルで購入。クラスAのインダストリアル物件に改築予定。

事例2)ブルックフィールド・プロパティーズは今年2月、ロサンゼルス港近くに構えるクラスBの2階建てオフィスビル(12万5,000平方フィート)を購入。クラスAの物流施設に改築予定。

事例3)アマゾンは昨年末、バンク・オブ・アメリカがコールセンターとして使用していたクラスBのオフィスキャンパスを1億6,500万ドルで購入。13万平方フィートを超えるキャンパスは倉庫や配送センターに改築予定。

 事例4)あるジョイントベンチャー企業は、昨年4棟からなるクラスBのオフィスビル群を4,470万ドルで購入。22万3,000平方フィートに上るインダストリアル物件に改築予定。

  ロサンゼルスでは、ライフサイエンスの最先端を走るラボやR&D施設への改築も盛んになりつつあります。今年第1四半期中にラボやR&D施設への改築が進んでいる案件は66万7,000平方フィートに上りました。これは、前年同四半期から面積比で337%の上昇で、いかに白熱しているかが分かります。

 詳細やご紹介した以外の物件について、ご興味のある方はぜひお気軽にご連絡下さい。

 

リロ・リダック

商業不動産部:池上 知穂
米国のオフィスに関するご相談・お問合せはリダック商業不動産まで
Commercial_US@redacinc.com

《企業概況ニュース》2022年 9月号掲載

 

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